01、项目概况

本项目位于位于广州市，地理位置优越。

△ 项目效果图

项目总用地10942.4㎡，规划建设用地6612.0㎡，机动车停车位配建指标为650辆。地面建筑类别为高层商业及局部配套公建用房。总建筑面积58877.5㎡，其中地下室面积28526.40㎡，共设5层地下室。

△ 项目总图

02、原设计分析

地下室优化是复杂多变，它需要多专业综合能力！

地下室在整个项目中所占的成本比例是非常高的，因此地下室的优化对于整个项目的经济性是极为重要的。

但地下室的优化又是极为复杂的，它是一个复杂的系统工程，其并不仅仅局限于单个专业的优化，而是受制于各个专业（建筑、设备、结构等）的影响，需要综合各个专业的因素，需要各专业优化人员具备非常强的专业技能及合作能力，在各专业进行充分讨论研究的情况下，才能做出最能让人满意的优化方案。

无效面积=浪费成本=降低利润

提高效率=降低成本=增加利润

此项目中，我司对在对原图纸所做出的一系列卓有成效的优化措施，都是基于这样的专业能力及配合精神下产生的。我们始终以客户利益最大化为我们工作的宗旨，在一次次的方案讨论中，推翻重来，优中选优，最终在满足建筑功能的前提实现了减少了一层的目标，极大的为客户节省了造价成本，创造了价值。

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Part.1、层数多痛点分析：

5层地下室意味着什么？

相同面积等条件下，地下室层数越多，施工难度越大，投入的施工设备越多，施工周期长，财务成本更高，回款周期更长。

此项目占地6612.0㎡，由于项目占地面积较小，而上部塔楼所占面积比重较大，塔楼竖向构件（柱和墙）直接落在地下室，地下室柱网布置受到很大限制，而地下室需设置人防，使地下室车位布置难度较大，停车效率偏低。因为以上原因，原设计为了满足车位配建指标要求，共设置了5层地下室。

在我司以往接触的项目中，设置5层地下室的情况是极少的。即使我司参与设计的众多超高层项目，地下室大多也只有3到4层。5层地下室开挖深度深，难度大，在成本及使用上均存在诸多弊端。

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Part.2、土方成本分析：

开挖深度越深，土方成本越高！

此项目地勘报告显示：地下16M以下基本上达到微风化岩层。原地下室5层，整体开挖深度达20M。由于微风化岩层非常坚硬，16米以下开挖难度很大，需爆破后人工开挖，使得整个工程土方造价高。

微风化岩层的开挖速度慢，效率低。极大增加了项目的施工周期，从而增加项目资金时间成本。

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Part.3、支护成本分析：

基坑深度越深，支护成本越高！

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Part.4、抗浮成本分析：

基础埋深越深，抗浮成本越高！

基坑深度深，地下室抗浮水头过大，需要付出的抗浮成本也会大大增加。原设计由于地下抗浮要求，共设置了1200根锚杆，抗浮成本非常高。

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Part.5、车位价值分析：

地下室层数越多，停车体验越差，价值越低。

地下室设置5层，其停车舒适性很低。用户很难愿意将车停至负五层，越往下，停车位价值越低。因此负五层使用率较低，停车位价值不大。

03、优化要点

此项目地下室开挖深度太深，致使成本造价过高；地下室层数过多，停车位价值偏低。要对此项目进行优化，则主要优化方向为减少地下室开挖深度和增加停车效率。确定此优化方向后，我司主要从以下两个方面对地下室进行优化：

Part.1、停车效率优化：

我司组织各专业人员，对原设计的各专业图纸进行深入分析，认为此项目可从以下几个方面进行优化，从而提升此项目停车效率：交通流线优化；局部柱位优化；设备用房位置优化；人防口部位置设置优化。

从以上4个方面逐一分析原设计存在的问题，并提出优化方案。

Part.2、交通流线分析：

地下室交通流线是否合理流畅，对停车位的布置及停车品质至关重要。原设计行车流线有诸多不合理的地方。我司对此项目行车流线进行了全面重新梳理，不仅使得停车效率增加，且大大增加了项目停车的方便性和舒适性。

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优化要点 01

原方案分析：塔楼结构柱转换前不规整，停车效率低。

地库优化点：塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，提高停车效率,局部调整后增加5个车位，约80万。

地下室结构柱截面尺寸受到上面塔楼剪力墙柱位的限制，不能随意发挥，停车位置不规整，造成很大的平面空间浪费，停车效率低。如塔楼局部结构柱采用集中转换的形式，将大大提高平面空间的利用，提高停车效率及优化行车流线。

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优化要点 02

原方案分析：塔楼结构柱转换前不规整，停车效率低.不能有效利用平面 。

地库优化点：塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，提高停车效率 。结构转换费用约为86万。

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优化要点 03

原方案分析：塔楼结构柱转换前影响车位布置，造成较多单边停车位，停车效率低。

地库优化点：塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，减少单边停车，提高停车效率,局部调整后增加10个车位，约160万。

地下室结构柱截面尺寸受到上面塔楼剪力墙柱位的限制，不能随意发挥，停车位置不规整，造成很大的平面空间浪费，停车效率低。如塔楼局部结构柱采用集中转换的形式，将大大提高平面空间的利用，提高停车效率及优化行车流线。

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优化要点 04

原方案分析：塔楼结构柱转换前不规整，停车方式比较混乱，不能有效利用平面 。

地库优化点：塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，行车动线更佳流程，提高停车效率 。

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优化要点 05

原方案分析：塔楼结构柱转换前不规整，停车效率低，不能有效利用平面 。

地库优化点：塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，提高停车效率 。

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优化要点 06

原方案分析：尽端式车位过多，停车品质不高。

地库优化点：无尽端式停车位，行车流线通畅便捷，提高了停车品质。

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优化要点 07

原方案分析：此处车道不联通，出库车辆需绕行太远。

地库优化点：行车道为环线，出库车辆通畅快捷。

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优化要点 08

原方案分析：设备用房占据优质停车位置 。

地库优化点：设备用房尽量设置在不能停车的位置。

设备用房为满足项目正常使用的功能用房（面积大小），且在地下室中所占比例为很小一部分。其位置的设置对地下室的停车效率影响较大，在满足各项功能要求的基础上，尽量设置在不占据优质停车位置，不影响交通流线的角落处。

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优化要点 09

原方案分析：设备用房占据优质停车位置 。

地库优化点：设备用房尽量设置在不能停车的位置。

设备用房为满足项目正常使用的功能用房（面积大小），且在地下室中所占比例为很小一部分。其位置的设置对地下室的停车效率影响较大，在满足各项功能要求的基础上，尽量设置在不占据优质停车位置，不影响交通流线的角落处。

04、优化前后对比

先做加法：通过以上技术手段增加车位，4层内满足规划要求车位指标。

再做减法：-5F车位有多，直接砍掉一层！

此项目中，我司对在对原图纸所做出的一系列卓有成效的优化措施，都是基于这样的专业能力及配合精神下产生的。我们始终以客户利益最大化为我们工作的宗旨，在一次次的方案讨论中，推翻重来，优中选优，最终在满足建筑功能的前提实现了减少了一层的目标，极大的为客户节省了造价成本，创造了价值。

地下室剖面优化前后对比：

地下室埋深优化前后对比：

△ 优化前后土方成本对比

（埋深-20.1米减至-16.3米）

△ 优化前后 支护成本对比

（基坑支护成本直线下降）

地下室总成本优化前后对比：

• 车位增加：2个
• 面积减少：5418平米
• 单车位指标：降低-8.43平米/个
• 地下室层数：减少1层
• 单方综合造价：减少728元/平米
• 地下室埋深：减少3.8米
• 抗浮锚杆：减少624根

05、优化结论

增加车位价值：2X16=32万；

减少面积造价：5418 x 0.4万=2167.25万；

微风化岩土开挖节省：5418 x 3.8x 0.0123万=253.23万；

开发周期：约3个月，假定金融成本月利息50万，3X50=150万；

基坑支护：优化前323mX60000元/延米-优化后323mX20000元//延米 =1938万-646万=1292万；

局部转换增加 ：86万；

优化整体效益：32+2167.25+253.23+150+1292-86= 3808.48万元；

在本项目中，通过优化前和优化后方案图指标及成本对比分析，我们不仅做到了减少了一层地下车库，给建设方创造3808.48万的经济成本效益。同时大大降低了施工难度，缩短了工期，并大幅提升了车库的品质与体验感，额外增加项目整体价值。

▌作者：刘志远

▌编辑：新葡萄8883官网AMG

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