当前房地产行情下，各开发商开始在第四代住宅等差异化、高品质的方向发力，部分地区为了鼓励高品质住宅的发展，也相应的出台相关政策进行鼓励。第四代住宅有什么特点，与普通住宅有什么区别，特别是品质提升的同时成本有多大的增加成了大家关心的问题。本文结合实际案例，对成本增量进行分析。

01. 第四代住宅与普通住宅的主要区别：

从核心筒出入且不计入产权的公共休闲绿化平台，在交房后允许同层每户划分后单独使用；

错层设计、两层挑高的私属花园大露台按不同城市的计容规则进行赠送；

覆土面积30%~60%，深度0.5m的种植空间；

阳台自带覆土的空中绿化区域、得房率100%以上的高赠送平面设计，是第四代住宅区别于传统住宅最大的不同点。

▲ 第四代住宅平面

▲  从核心筒出入的共享平台实景

▲ 端厅外的私属空中花园

▲ 第四代住宅立面

各地对第四代住宅的建筑设计规则各有不同，以福州为例，“立体生态住宅”试点项目须符合以下建筑形式:

外挑层高不小于两个自然层高的植树平台或奇偶层错层设置的植树平台，外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米；

设置层高不小于两个自然层高的开敞式公共休闲绿化平台：平台不封闭，无围护结构，连接一定数量的住户(公共空间)并供业主共享，开放式公共平台不计入容积率和产权面积；

02. 差异化设计带来成本的增加：

2.1 建筑主体：

区别于传统住宅的阳台，第四代住宅大进深的露台挑板、共享平台、花园绿化入户都会带来荷载的增加。以上合计8%~15%的结构面积上有500mm覆土，从而使主体结构的荷载增加约5%~10%，若基础采用桩基础，则桩基成本会相应增加相同的比例，即第四代住宅主楼桩基数量较传统住宅数量高出5%~10%。其他基础形式成本增加可参考这个比例，独基取小值，筏板取大值。

主体工程中钢筋、砼、模板含量，根据统计口径不同会有较大差异，下表为某7度区第四代住宅项目的结构成本差异。表中材料总包价均按该项目实际情况统计，四代住宅混凝土及模板总体价格较传统住宅的稍高。

该项目按全部建筑单体综合统计，挑板面积/建筑面积=31%，按建筑面积统计的单方成本增加达到39%，按结构面积统计的仅有3%。

拟建四代住宅建筑面积指标的评估，可先将传统住宅控制指标按结构面积上浮3%后，再根据建筑面积与结构面积的比值进行修正即可。设防烈度8度及以上以及高宽比超过规范建议值时，需要针对项目进行详细分析。

2.2 地面做法：

第四代住宅的特色之一是有30%~60%种植覆土要求，覆土层的增加使阳台的做法趋同于种植屋面，较传统住宅多出了排蓄水层、耐根穿刺防水层等。

第四代住宅种植露台的做法如下：

• 植被层
• 500mm覆土层
• 200g/m2无纺布过滤层
• 排蓄水板
• 40厚c20细石混凝土保护层
• 隔离层
• 1.5厚聚合物水泥防水涂料
• 3.0厚自粘聚合物改性沥青防水卷材（PY）聚酯胎
• 4.0厚弹性体（SBS）改性沥青耐根穿刺防水卷材（复合铜胎基）
• 20厚DS M15砂浆（1:3水泥砂浆）找平层
• 钢筋混凝土结构板

2.3 花园覆土成本：

种植土不同于回填土，种植土要求有机和无机物结合，混以陶粒，保证土质满足植物生长需求。

2.4 管线的遮蔽：

第四代住宅需要考虑阳台洗衣机地漏，还需要考虑种植区的排水，需要用吊顶做管线的遮蔽。

2.5 顶棚涂料：

阳台乳胶漆天棚做法：

• 涂料饰面（一底两面，阴角下翻20mm）
• 外墙柔性腻子两遍，打磨平整
• 现浇钢筋混凝土楼板打磨修补平整

2.6 花园滴灌、种植区排水：

第四代住宅露台花园设计自动滴灌系统，可通过手机控制，定时灌溉。现分集中式滴灌系统，由负一层水泵房接入市政灌溉水源，通过分区给水立管到达每个楼层，分户式给水由各自楼层户内自来水提供水源。

集中式维护节点少，但是易产生水费纠纷，分户式业主可自行操控，适用于小面积花园灌溉，阳台预留接水口接入水源，节省灌溉管道。

种植区排水

绿化部分设置地漏将花园排水接入阳台立管。

2.7 其他成本：

第四代住宅露台多且不能封闭，人站在上层窗前向下看，下层露台的活动情况一目了然，人在露台看向同侧立面的外窗，也很容易看清室内情况，大露台创造了各种生活场景，同时也使隐私设计成为设计阶段必须要考虑的一部分。

露台面积的加大，也增加了阳台玻璃栏板的工程量。

隐私遮挡挑板采用铝板如下：

2.8 施工成本的增加：

第四代住宅奇偶数错层设计，支模施工工期较传统住宅增加，人工成本增加5元/平方米

花园露台防水施工、覆土施工工期较传统住宅增加，成本增加46元/平方米

03. 成本结论：

第四代生态住宅较传统住宅按建筑面积增加成本650~700元/平方米。

▌作者：新葡萄8883官网AMG 刘照强 王斐

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